长租公寓泊寓产品系成型 万科深探租赁市场新蓝海

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2016年6月3日下午，《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》正式对外公布，出台了一系列鼓励和规范住房租赁市场的政策，尤其是“允许改建房屋用于租赁。允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地用途调整为居住用地”政策，被认为是改善商住楼库存的有效手段。政策的导向之下，长租公寓市场蓬勃兴起，成为了众多房地产开发商竞相探索的新蓝海。

而早在2008年初，国内房地产市场出现调整趋势的初期阶段，万科集团董事长王石就曾先市场一步，提出“对于那些事业没有最后定型，还有抱负、有理想的年轻人来说，40岁之前租房为好”的超前概念，对长租公寓市场率先抛出橄榄枝。

万科经过多年对长租公寓市场的尝试与探索，终于在2016年5月正式推出了长租公寓业务的统一品牌“泊寓”。

随着市场的洗牌与行业的变革，长租公寓市场逐渐兴起，而万科作为先吃螃蟹的人也正在收获来自公寓业务带来的丰厚成果。

租赁市场蓝海泛舟

根据住建部公布2005年城镇房屋概况统计公报，全国城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62％，随着近几年住宅竣工规模的不断扩大，住宅私有率继续提高。而统计局六普数据公布的城镇居民租赁占比为21%，远低于欧美发达国家水平。从近年房屋出租面积来看，房屋出租量逐年走低，占同期房屋销售面积比重也连续下降。重售轻租的市场环境导致我国租赁市场发展落后，相关的财税性政策也未及时跟进并形成体系。

换言之，此前我国的住房租赁市场仍处于初期阶段，困境的主要症结在于缺乏培育市场的制度土壤，交易过程契约精神缺乏，导致租赁市场投资动力和消费需求无法实现规模化和多元化。

而如今，针对住房租赁市场改革的大幕已经开启。改革的目的在于使资源在市场能够更充分的自由流动，提高配置效率，实现供给和需求的更好衔接。租赁市场供给和需求正朝着实现更好衔接的方向迈进。在这个过程中，机构主体通过创新盈利模式将实现租赁市场的多赢。

随着租赁市场崛起，“租房”已经开始逐渐成为新的生活方式流行于城市的灯火辉煌中。事实上，就在前几年“租房不买房”的先进理念曾一度被认为是疯狂的想法，而如今，随着越来越多的人走入租赁市场，接触长租公寓等租赁产品，可以说这一理念已经得到了时代的认可。

作为我国租赁市场的先行者，万科经过多年的细心打磨终于打造出“泊寓”系列长租公寓产品。并抓住了市场先机，在改革的大背景下，率先分享到租赁市场带来的红利。

上海万科相关负责人告诉记者：“此前‘万科驿’是万科内部对于产品线的统称，而“泊寓”是长租公寓的品牌名称，未来所有城市的长租公寓将统一使用“泊寓”品牌。“泊寓”将通过研究青年群体与租住习惯，创造可“寓”不可求的城市青年家，在为居住者提供安全、舒适、人性化体验的同时，还将探索邻里关系新模式。”

无论是新的邻里模式，还是全新的居住体验，万科正在通过长租公寓项目传递着新的生活方式，并打造着富有青春气息的全新产业。

上述负责人还表示，现在年轻人对租房的需求不仅仅只是居住而已，还有更高的精神层面的需求。泊寓不仅仅提供“产品和空间”，还提供“服务和生活方式”，同时万科品牌的市场美誉度也成为泊寓的一个保证。

据悉，目前万科筹建的泊寓除上海外，还在北京、深圳、广州、济南、合肥、厦门、西安、合肥、佛山、东莞等地筹建。如今租赁市场已经成为一片新崛起的蓝海，正在改变的房地产市场并走进一座座充满年轻理想的城市。

从人居专家到城市青年家

提到万科，人们最先想到的是遍布中国各个城市的优质住宅项目。而如今的万科，早已不在只是单纯的“全国最大房地产开发商”，随着万科逐渐转型“城市配套服务商”，其业务版图也在不断扩大。现在万科涉及的产业已经从传统的住宅、商办、产业、物业，扩大到医养、教育、家装以及公寓业务。八大业务的全新架构正在助力万科双擎创新。而公寓业务对于万而言，已经开始了一段轰轰烈烈的崛起征途。

上海万科方面表示，万科在过去的31年内，深耕居住型产品，对于人居理解、设计开发、采购链条、商业配套、服务管理等，在这些方面万科都具有竞争力；对于前期投入资金巨大，回报周期长的长租公寓业务，万科的资金实力、市场资金的吸纳能力、资本化运筹能力都有不可替代的优势。这也是万科敢于探索长租公寓类租赁项目的重要基础。

长租公寓是租赁市场中的一个新兴力量，也是产业趋势中处于风口上的市场。粗略估计，未来中国的租赁市场规模超过万亿，潜在空间巨大。可以从几个趋势中来观察这个市场。第一，庞大的流动人口催生租赁需求。第二，年轻人的租赁需求不断升级，传统租赁市场无法有效回应和满足他们的新型需求。第三，目前公寓租赁市场的主力军是职业二房东和个人房东，真正意义上的品牌公寓极度分散、规模极小，未来行业整合的空间极大。第四，消费者行为习惯的变化，互联网也为改变公寓行业提供了潜在可能。

未来，长租公寓以规模化供应、标准化管理为特色的商业模式，加上通过互联网平台降低的交易成本，避免个人房源为主的混乱，使得租客能拥有更好的体验。同时，随着各种社会改革的推进，租房者同样能享受到越来越多的便利。

目前，真正有品牌溢价能力的公寓品牌屈指可数。当市场有足够多的选择时，品牌才是生存的根本，租客只会为自己喜爱的品牌买单，未来，好产品会成为一个好媒体。因此长租公寓的未来必须积极投身城市更新的浪潮中提升品牌，给企业、租户、提供更好产品与服务才可能有更好的发展前景。

但与普通的住宅开发不同的是，租赁市场的本质是通过租赁服务的交易满足不同时间、不同空间的居住需求。在这样的改革思路下，租赁市场中的需求方将逐步从短期低端的过渡需求为主向获取租赁服务的方向转变；而供应方将逐步从以个人出租短期套利为主向机构出租长期提供服务为主转变。而对成熟的房地产开发商来说，应充分利用自身物业服务的优势，创造出新的盈利模式，为住房租赁市场的持续发展起到示范作用。

“解决租客租房过程中产生的痛点对于长租公寓项目的发展有着至关重要的作用。”上海万科相关负责人表示，想要解决这一痛点就意味着“泊寓”如果想异军突起，就必须帮助租客避免租房过程中一些不确定的麻烦。比如在租房时碰到较多的问题包括遇中介违约，续租时房东大幅涨租，在租约期内遭遇房东卖房等。正蓬勃发展的泊寓，某种程度上直击了各类租赁市场痛点，有成熟的租房流程，规避了各种“痛点”可能。由此，愿意追求生活品质的人群便愿意支付长租公寓的装修、管理等溢价。

租房租赁的规模化和专业化发展是未来的大势所趋。但即使在上海这样的一线城市，长租公寓也只是刚刚起步。进入长租公寓运营的先行者们往往要承担培育市场、引导租客等。长租公寓的前期投入资金巨大，回报周期长。如果可以在项目获取、税收优惠甚至是租金补贴方面有一些优惠政策引导来更多的开发商进入长租公寓领域。也是非常有利于盘活现有资产及去库存。同时也会促进房地产更健康、更细分化的发展。